A vacância num fundo de investimento imobiliário (FII) é a proporção de imóveis que estão desocupados ou que não geram rendimento. É um indicador que mede a desocupação de um empreendimento imobiliário. Pode ser dividida em dois tipos: física e financeira.
O que é a vacância física?
A vacância física diz respeito a quantos imóveis ou metros quadrados de um imóvel estão ocupados. Portanto, corresponde ao custo de ocupação e pode ser usada para todo o fundo. A sua taxa é dada pelo total de metros quadrados não ocupados em relação ao total que estaria disponível.
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O que é a vacância financeira?
Esse termo envolve o quanto se deixa de ganhar devido à desocupação da área que seria rentável. Ou seja, considera o custo da desocupação física. Assim como a primeira, esta também pode ser medida tanto para um imóvel específico quanto para todo o fundo.
É importante notar que a vacância financeira pode existir mesmo sem a física. É o que ocorre quando um contrato prevê um tipo de carência, no qual o inquilino passa um período sem pagar a renda. Ainda que isso não seja tão comum, é uma situação que pode se concretizar.
Quais são as diferenças entre esses indicadores?
A vacância diz respeito à área que não é locada e aproveitada de um imóvel e/ou de um fundo imobiliário. Porém, a vacância física e a financeira são diferentes por considerarem aspectos próprios.
No caso da vacância física, apenas a área, em metros quadrados, importa. Então se dois imóveis tiverem cinco mil metros quadrados e ambos tiverem 800 metros quadrados não alugados, a vacância física de ambos é de 16%, por exemplo.
Já a vacância financeira avalia o custo desse metro quadrado, o que leva em consideração diversos factores. Aspectos como localização, finalidade e condições do espaço estão entre os pontos que interferem no cálculo final da taxa.
No mesmo exemplo, 800 metros quadrados de um imóvel podem representar um preço que é o dobro do mesmo espaço noutro prédio. Nesse caso, embora a vacância física seja igual para eles, a vacância financeira do primeiro representa o dobro do segundo.
Em comum entre os dois conceitos há o facto de servirem como indicadores da saúde financeira de um fundo e das perspectivas para o FII. Logo, se pensa em investir em fundos imobiliários voltados para o aluguer, precisa de considerar a vacância. Isso porque uma alta taxa de vacância pode indicar falta de interesse nos imóveis, colocando em risco a obtenção de retorno. Também pode afectar o fluxo de caixa, o que levaria à redução ou suspensão do pagamento de dividendos, ao menos, temporariamente
Fonte: Mais Retorno
