O “net operating income” (NOI) é um indicador que mede a rentabilidade de uma propriedade ou activo que gera lucros. É calculado subtraindo as despesas operacionais do total de receitas.
O NOI é usado, principalmente, como um método de avaliação de empresas. Permite determinar o valor dos imóveis que geram receita. Assim, o investidor pode comparar diferentes propriedades para identificar qual a que tem maior valor e tomar decisões de compra e venda.
No caso de imóveis financiados, o NOI também é uma informação útil para que o investidor possa avaliar se a receita é suficiente para cobrir os gastos operacionais e ainda pagar a dívida.
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NOI x NOL
Em alguns casos, a receita do imóvel é inferior aos gastos operacionais. Quando isso acontece, temos um NOI negativo, também chamado de NOL, “net operating loss”, ou prejuízo operacional líquido.
Se um imóvel apresenta NOL, caso seja feito um pedido de hipoteca, por exemplo, existe alta probabilidade de que seja recusado.
NOI x EBIT
Noutras situações que não sejam o universo dos investimentos imobiliários, existe um número bastante similar ao NOI. Trata-se do EBIT, sigla para “Earnings Before Interest and Taxes”, ou seja, rendimento antes de juros e impostos.
A diferença principal entre NOI e EBIT é que este leva em consideração dois factores que aquele não contabiliza, que são a depreciação e a amortização.
Limitações do NOI
Apesar de ser um número útil, o NOI tem limitações. Uma delas é que pode ser facilmente manipulado.
Uma das maneiras de manipulação é simplesmente adiar alguns dos gastos operacionais que seriam necessários para o imóvel. Além disso, aumentar a receita também é relativamente fácil.
Um exemplo de medida para aumentar o NOI de um imóvel é oferecer a um inquilino desconto no arrendamento, em troca de que seja ele a fazer o trabalho de cuidar da propriedade. Assim, a receita diminui um pouco, mas é possível cortar um gasto significativo que seria o salário de um funcionário para desempenhar essa tarefa.
Fonte: Mais Retorno
