SEGURÊS: O que é e Como se Calcula o Valor de Reconstrução de um Imóvel?

Quando se faz um seguro multirriscos deve-se ter em atenção o capital a segurar.

No caso de ser um seguro de imóvel, o valor a segurar deve ser o de reconstrução. Já no caso de se tratar de um seguro de recheio deve segurar-se o valor de substituição de todos os objectos integrantes do recheio como se fossem novos. Por exemplo, se tiver uma televisão, deve segurar o seu valor actual, com as mesmas características, e não o valor que a televisão custou aquando da sua compra.

O que é o valor de reconstrução?

O valor de reconstrução é o que custaria erguer o imóvel ou a fracção em causa de raiz. E qual é esse valor? O mais apropriado seria colocar a questão a um construtor e segurar por esse valor, mas, muitas vezes, tal é difícil de conseguir.

Como se calcula o valor de reconstrução de um edifício?

A responsabilidade pela definição dos capitais (edifício e/ou recheio) e por mantê-los actualizados durante a vigência do contrato de seguro é inteiramente do tomador da apólice e não da seguradora.

Não é habitual o proprietário de um imóvel consultar um profissional para determinar o seu valor. Referimo-nos a construtores ou peritos avaliadores de imóveis. Assim, terá de ser o próprio a fazê-lo, contando, certamente, com a ajuda de um mediador de seguros.

O valor de reconstrução não deve ser confundido com o montante de crédito pedido ao banco ou com o valor de mercado do imóvel. Este último é normalmente superior e oscilará de acordo com variáveis inerentes ao mercado, como é exemplo a especulação imobiliária. 

Ou seja, para efeitos de seguro, o importante é encontrar o custo de reconstrução da sua casa, que deverá corresponder, o mais aproximadamente possível, ao montante que a seguradora o terá de indemnizar no caso de a sua casa ficar completamente destruída ou com bastantes danos, em consequência de um sinistro coberto pelo seguro.

À excepção do valor do terreno, todos os elementos que constituem o edifício devem ser estimados no seu cálculo, bem como os custos indirectos obrigatórios, como é o caso dos projectos e das taxas camarárias. Por outro lado, não se deve considerar qualquer tipo de depreciação, porque as seguradoras indemnizam considerando materiais novos, tecnologias recentes e mão-de-obra qualificada. Estimar o capital seguro com base no valor de reconstrução depreciado levará a uma situação de infra-seguro e, em caso de sinistro, certamente será aplicada a regra proporcional.

Embora não exista uma fórmula exacta que permita definir o valor de reconstrução, pode ser considerado para o seu cálculo: 

• O preço de construção, por metro quadrado, referente à zona onde a habitação está localizada;
• O valor proporcional às partes comuns, no caso de se tratar de um imóvel em propriedade horizontal;
• O tipo de construção, ou seja, a qualidade dos materiais usados. Deve ter-se em conta que se trata de um edifício com acabamentos nobres e de luxo, ou humildes e baratos;
• O preço de construção por metro quadrado deve ser visto como um dado que permite estimar um valor de reconstrução de referência, ou seja, um valor indicativo para um imóvel de qualidade de construção “média”.

Em suma, determinar o valor de reconstrução não é uma tarefa simples, porque não existe um critério objectivo para o seu cálculo, mas é possível chegar a um valor de referência que, devidamente reflectido e ajustado à realidade, cumpra acima de tudo as suas expectativas em caso de sinistro.